Khi người đứng ra bán nhà đất không phải người có tên trên sổ mà cầm một văn bản uỷ quyền, bạn cần trả lời ba câu trước khi đặt cọc: văn bản đó có thật không, đến hôm nay còn hiệu lực không, và nó có cho phép người này bán, ký hợp đồng và nhận tiền thay chủ hay không. Chỉ cần một câu trả lời là "không" hoặc "không biết", giao dịch chưa an toàn.
Uỷ quyền bán nhà là việc hợp pháp và rất phổ biến: chủ nhà ở xa, đi nước ngoài, lớn tuổi, bận việc. Nhưng đó cũng là kẽ hở quen thuộc: văn bản uỷ quyền giả, uỷ quyền thật đã bị huỷ, hoặc uỷ quyền chỉ cho "quản lý, cho thuê" mà người cầm lại đem đi bán. Bài này viết cho người mua, người nhận đặt cọc hoặc môi giới đang phải đánh giá một văn bản uỷ quyền người khác đưa ra. Chuyện nên hay không nên mua nhà qua uỷ quyền như một cách lách thủ tục là đề tài khác, không bàn ở đây.
Giấy uỷ quyền và hợp đồng uỷ quyền: người mua cần biết gì
Trong đời sống, người ta gọi chung là "giấy uỷ quyền", nhưng với việc bán nhà đất, thứ bạn nên thấy là một hợp đồng uỷ quyền có công chứng hoặc chứng thực. Lý do thực tế: hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, và tổ chức công chứng sẽ yêu cầu người ký thay chủ xuất trình văn bản uỷ quyền đủ giá trị. Một tờ giấy viết tay có chữ ký của chủ nhà, dù có xác nhận gì đi nữa, thường không đủ để người cầm nó ký bán thay.
Bộ luật Dân sự 2015 coi uỷ quyền là một quan hệ hợp đồng: bên được uỷ quyền làm việc nhân danh bên uỷ quyền trong phạm vi được giao. Hai chữ quan trọng nhất ở đây là "nhân danh" và "phạm vi". Người được uỷ quyền không trở thành chủ tài sản. Họ chỉ làm được những việc văn bản cho phép, trong thời hạn văn bản cho phép.
Với người mua, hệ quả là: hợp đồng ký với người được uỷ quyền chỉ ràng buộc chủ nhà khi người đó làm đúng phạm vi và uỷ quyền còn hiệu lực lúc ký. Ký ngoài phạm vi hoặc khi uỷ quyền đã chấm dứt thì chủ nhà có quyền không công nhận, và bạn phải quay sang đòi người đã ký với mình, thường là người khó đòi nhất.
Đọc một văn bản uỷ quyền bán nhà: những dòng phải soi
Lấy bản chính, đọc chậm từng mục dưới đây. Ghi lại nguyên văn câu chữ của phần phạm vi, vì đó là chỗ hay gây tranh chấp nhất.
| Mục trong văn bản | Bạn cần thấy gì | Dấu hiệu nên dừng lại |
|---|---|---|
| Bên uỷ quyền | Đúng người, đúng số giấy tờ tuỳ thân như tên trên sổ; nếu tài sản chung vợ chồng hay nhiều người thì đủ người | Chỉ một người uỷ quyền trong khi sổ ghi hai vợ chồng hoặc nhiều người |
| Tài sản | Số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, số phát hành giấy chứng nhận khớp đúng sổ | Ghi chung chung "nhà đất của tôi", hoặc số thửa lệch với sổ |
| Phạm vi | Có các việc: bán, ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, làm thủ tục sang tên | Chỉ có quản lý, cho thuê, làm thủ tục cấp đổi; không có quyền nhận tiền |
| Thời hạn | Có thời hạn rõ và còn hiệu lực tại ngày ký hợp đồng mua bán | Không ghi thời hạn và đã ký cách đây hơn một năm; hoặc đã hết hạn |
| Uỷ quyền lại | Nếu người đang đứng trước bạn là người được uỷ quyền lại, phải có sự đồng ý của chủ nhà | Chuỗi uỷ quyền nhiều tầng mà không thấy văn bản đồng ý của chủ |
| Công chứng, chứng thực | Có lời chứng, nơi công chứng hoặc chứng thực xác nhận được | Chỉ là giấy viết tay, hoặc bản photo không kèm bản chính |
Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không thoả thuận và pháp luật không quy định khác, hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập. Một văn bản không ghi thời hạn, ký từ lâu, là văn bản bạn cần hỏi kỹ hơn chứ không phải văn bản "vô thời hạn" như lời người bán hay quả quyết.
Uỷ quyền có thật nhưng đã hết hiệu lực: các trường hợp hay bị giấu
Chủ nhà đã chấm dứt uỷ quyền. Bên uỷ quyền có thể đơn phương chấm dứt uỷ quyền theo những điều kiện luật dân sự đặt ra. Văn bản cũ trong tay người được uỷ quyền vẫn nguyên vẹn, nhưng từ lúc chấm dứt có hiệu lực, họ không còn quyền ký bán. Việc chấm dứt thường cũng được lập thành văn bản tại nơi công chứng.
Chủ nhà đã qua đời. Uỷ quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền là cá nhân chết. Lúc đó tài sản trở thành di sản, người có quyền định đoạt là những người thừa kế theo thủ tục thừa kế. Ví dụ giả định: con trai cầm hợp đồng uỷ quyền của mẹ đã mất từ năm ngoái vẫn đi rao bán, người mua không biết, cọc tiền và sau đó những người thừa kế khác phản đối.
Đã quá thời hạn. Thời hạn ghi trong văn bản đã qua, hoặc văn bản không ghi thời hạn và đã quá mốc một năm theo luật. Người cầm văn bản có thể không biết, hoặc biết mà không nói.
Việc uỷ quyền đã được thực hiện xong. Uỷ quyền chỉ để bán một lần. Nếu tài sản đã được bán cho người khác, văn bản cũ không thể dùng lại để bán lần nữa. Đây là một biến thể của chiêu "bán một tài sản cho nhiều người".
Chủ nhà mất năng lực hành vi dân sự hoặc người được uỷ quyền không còn đủ điều kiện. Đây là trường hợp ít gặp hơn nhưng có thật, nhất là khi chủ nhà là người cao tuổi. Nếu bạn biết chủ nhà đang ốm nặng hay được người nhà chăm sóc toàn bộ, hãy coi đó là lý do để hỏi trực tiếp chủ nhà và người thân của họ.
Quy trình kiểm một văn bản uỷ quyền trước khi đặt cọc
Làm theo thứ tự. Mỗi bước đều có thể dừng lại nếu kết quả không rõ ràng.
- Đòi xem bản chính văn bản uỷ quyền cùng bản chính sổ, đối chiếu từng con số tài sản và từng thông tin của bên uỷ quyền với sổ.
- Đối chiếu người đứng trước bạn với bên được uỷ quyền trong văn bản: giấy tờ tuỳ thân bản chính, khuôn mặt, và nếu là căn cước gắn chip thì đọc chip bằng ứng dụng phù hợp.
- Hỏi nơi đã công chứng hoặc chứng thực văn bản uỷ quyền, qua đầu mối bạn tự tìm, để xác nhận văn bản có thật và hỏi xem có văn bản huỷ bỏ hay chấm dứt nào liên quan không.
- Liên hệ trực tiếp chủ nhà. Đây là bước người bán qua uỷ quyền hay tìm cách né. Một cuộc gọi video có mặt chủ nhà, chủ nhà nói rõ đang bán tài sản nào, giá nào, đồng ý người kia nhận tiền, đáng giá hơn nhiều lời đảm bảo. Số liên lạc của chủ nhà nên tìm từ nguồn khác ngoài người được uỷ quyền nếu có thể.
- Kiểm tình trạng tài sản ở văn phòng đăng ký đất đai hoặc nhờ công chứng viên kiểm khi ký: có đang thế chấp, bị ngăn chặn hay đang có giao dịch khác không.
- Khi ký hợp đồng đặt cọc hay mua bán, ghi rõ người ký là người được uỷ quyền, căn cứ văn bản uỷ quyền số nào, ngày nào; tiền chuyển vào tài khoản đứng tên chủ nhà nếu văn bản không cho người được uỷ quyền nhận tiền.
Nếu chủ nhà ở nước ngoài, văn bản uỷ quyền có thể được lập tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại hoặc lập ở nước ngoài rồi hợp pháp hoá lãnh sự, dịch và chứng thực. Chuỗi giấy tờ này dài hơn, nên càng cần hỏi nơi đã lập văn bản xác nhận.
Tiền đi đâu: chỗ người mua mất nhiều nhất
Phần lớn thiệt hại trong giao dịch qua uỷ quyền không nằm ở việc văn bản giả, mà nằm ở dòng tiền. Người được uỷ quyền nhận tiền vào tài khoản cá nhân của họ, rồi không giao cho chủ nhà. Nếu văn bản không cho họ quyền nhận tiền, chủ nhà hoàn toàn có cơ sở để nói mình chưa nhận đồng nào, và bạn mắc kẹt ở giữa.
Vì vậy, trước khi chuyển tiền, đọc lại phần phạm vi: có câu nào cho người được uỷ quyền "nhận tiền", "nhận thanh toán" không. Nếu không có, chuyển vào tài khoản đứng tên chủ nhà. Nếu có, vẫn nên chia tiền theo mốc: một phần nhỏ khi đặt cọc, phần lớn khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và hồ sơ đăng ký đã được nộp.
Ghi chú nội dung chuyển khoản rõ ràng: thanh toán đợt mấy, cho tài sản nào, theo hợp đồng nào. Giữ biên nhận có chữ ký. Những chi tiết nhỏ này không ngăn được người cố tình lừa, nhưng giúp bạn chứng minh được dòng tiền khi có tranh chấp, và giúp cơ quan có thẩm quyền xác định ai đã nhận tiền thật.
Dấu hiệu nên dừng và khi nào cần người làm nghề
Một mình mỗi dấu hiệu dưới đây chưa kết luận được gì. Gặp từ hai dấu hiệu trở lên, bạn nên chậm lại và nhờ người làm nghề xem hồ sơ.
- Người được uỷ quyền không cho bạn liên lạc với chủ nhà, viện cớ chủ ở xa, chủ ốm, chủ "không muốn bị làm phiền".
- Giá rẻ hơn mặt bằng khu vực một cách khó giải thích, kèm lời giục đặt cọc ngay vì "có người khác đang hỏi".
- Văn bản uỷ quyền ký đã lâu, không ghi thời hạn hoặc thời hạn sắp hết, người bán muốn ký hợp đồng thật nhanh.
- Người được uỷ quyền đòi nhận tiền vào tài khoản cá nhân dù văn bản không cho phép nhận tiền.
- Văn bản uỷ quyền chỉ có bản photo, bản chính "đang để ở chỗ chủ nhà" hay "đang ở ngân hàng".
- Chuỗi uỷ quyền nhiều tầng: chủ uỷ quyền cho A, A uỷ quyền lại cho B, người đứng trước bạn là B.
Khi tài sản có giá trị lớn, chủ nhà ở nước ngoài, hoặc đã xuất hiện tranh chấp giữa các thành viên gia đình, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên đọc hồ sơ trước khi ký. Chi phí thuê người làm nghề thường nhỏ hơn nhiều so với rủi ro mất tiền cọc hoặc mất nhiều năm theo kiện.
Câu hỏi thường gặp
Giấy uỷ quyền viết tay có đủ để người khác bán nhà thay chủ không?
Thường là không đủ trong thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực, và nơi công chứng sẽ yêu cầu văn bản uỷ quyền có giá trị tương ứng. Giấy viết tay dễ bị phủ nhận và không chứng minh được phạm vi rõ ràng.
Văn bản uỷ quyền không ghi thời hạn thì có hiệu lực bao lâu?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không thoả thuận và pháp luật không quy định khác, hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập. Văn bản đã ký quá mốc đó và không ghi thời hạn cần được hỏi kỹ trước khi giao dịch.
Làm sao biết chủ nhà đã huỷ uỷ quyền hay chưa?
Hỏi nơi đã công chứng văn bản uỷ quyền xem có văn bản chấm dứt hay huỷ bỏ liên quan không, và liên lạc trực tiếp với chủ nhà để xác nhận. Hai nguồn này độc lập với người được uỷ quyền nên đáng tin hơn lời của chính họ.
Người được uỷ quyền có được nhận tiền mua nhà thay chủ không?
Chỉ khi văn bản uỷ quyền ghi rõ việc nhận tiền nằm trong phạm vi uỷ quyền. Nếu không có câu đó, bạn nên chuyển tiền vào tài khoản đứng tên chủ nhà và ghi rõ nội dung, để tránh trường hợp chủ nói chưa nhận được tiền.
Chủ nhà mất sau khi ký uỷ quyền thì hợp đồng mua bán đang làm dở xử lý ra sao?
Uỷ quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền là cá nhân chết, nên người được uỷ quyền không còn quyền ký tiếp. Tài sản trở thành di sản, việc tiếp tục giao dịch phải làm với những người thừa kế. Tình huống này nên hỏi luật sư vì phụ thuộc nhiều vào hồ sơ cụ thể.
Sổ đứng tên hai vợ chồng mà chỉ một người uỷ quyền thì sao?
Tài sản chung của vợ chồng khi bán cần sự đồng ý của cả hai. Nếu chỉ một người uỷ quyền, người được uỷ quyền chỉ đại diện được cho người đó. Bạn cần văn bản đồng ý hoặc uỷ quyền của người còn lại trước khi giao dịch.